Минстрой России готовит законопроект, в соответствии с которым сдача жилья в аренду будет взята государством под жёсткий контроль. Заявляемые мотивы - формирование организованного рынка частного жилья.

До конца года законопроект будет внесён в Государственную Думу. В настоящее время рынок сдачи квартир в аренду на 90 % является теневым, почти никто из арендодателей не уплачивает налоги в казну (один из мотивов принятия законопроекта).

Предполагается, что новый законопроект повысит прозрачность рынка, защитит права арендаторов и арендодателей, будет запущена информационная система учёта договоров найма жилья (цифровой учёт), а все данные договоров будет направляться в налоговые органы.  Эксперты предупреждают, вывод арендного сегмента квартир из налоговой тени, автоматически приведёт к их удорожанию. 

Типовой договор найма жилья: "Известия" цитируют председателя экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирину Булгакову : "В законопроект могут включить типовой договор найма (для защиты прав потребителя), создание реестра наймодателей (цифровая информационная система) и агрегатора — компанию, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями. Агрегатор будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату и проверку нанимателя".

Добровольно почти никто не сдастся. Неясно, почему инициаторы законопроекта полагают, что его принятие приведёт к тому, что арендодатели вдруг возьмут и зарегистрируют официально свои отношения со съёмщиками квартир? Никто не захочет платить налоги, афишировать свои отношения с арендаторами. Во многом, отказ "обелить" имеющиеся договоры аренды является иррациональным или протестным, люди наученные горьким опытом, предпочитают вообще не вступать в какие-либо отношения с государством. 

Как будут ловить арендодателей и арендаторов? Налоговым органам будут предоставлены данные Росреестра, а так же миграционного учёта, возможны выборочные проверки конкретных квартир на предмет проживания в них граждан, опрос собственников соседних квартир. 


Опыт Сингапура - за вторую квартиру и последующие квартиры придётся заплатить. В Сингапуре власти не стали усложнять себе жизнь излишним администрированием рынка аренды жилья.  Там вменённый арендный доход устанавливается за вторую и все последующие квартиры сразу по факту владения ими, без перепроверки их сдачи в аренду третьим лицам. Предполагается, что подобный подход существенно охладит рынок жилой недвижимости, цены на которую могут сразу рухнуть, поскольку очень многие граждане приобретают вторую и последующие квартиры в инвестиционных целях и даже не сдают их аренду. Этот опыт могут частично перенять и государственные власти.

Закон не нужен - все механизмы уже есть. Все правовые механизмы, которые регулируют взаимоотношения в треугольнике арендодатель - арендатор - государство уже имеются. Есть альтернативные налоговые режимы: общий (НДФЛ - 13 %), самозанятость (налог - 4%), патент )стоимость устанавливается на региональном уровне). Если есть необходимость усовершенствовать систему налогового администрирования, то для этого есть отдельный нормативный акт - Налоговый кодекс, туде и нужно вносить изменения. Хотя и сейчас уже есть все возможности для налогового контроля. Зачем государству очередная электронная цифровая платформа - неясно.

Неосторожное вмешательство - губительно для рынка жилой недвижимости. Аллегорично рынок аренды жилья по отношению к рынку продажи квартир подобен Луне по отношению к планете Земля. Выступая в качестве стабилизатора, сегмент аренды жилья увеличивается или уменьшается, падает или растёт в ценах в зависимости от локальных проблем или успехов, которые происходят на рынке строительства квартир и их продажи. Грубое вмешательство в этот рынок может сломать всю систему саморегулирующихся отношений спроса и предложения на рынке покупки и аренды жилья.