Итак, Вы являетесь счастливым (или не очень) собственником здания и сооружения, и заботитесь о сохранении или преумножении своего богатства. В каких случаях Вам необходимо провести строительную экспертизу в форме технического обследования? Как выбрать эксперта? Независимая экспертиза выполненных работ нужна в первую очередь вам.

Техническое обследование для готовых зданий, уже находящихся в эксплуатации.

Перепрофилируем здание. Очень часто, перед собственником стоят вопросы перепрофилирования здания, например, складское здание перепрофилируется в производственное. Это необходимо в силу изменения хозяйственных или производственных планов, а также, конъюнктуры на рынке отдельных видов и типов недвижимости. Иными словами, перепрофилирование здания – это изменения текущего назначения на наилучшее для собственника. Техническое обслуживание в данном случае необходимо в случае, если увеличиваются эксплуатационные нагрузки на здание (сооружение)

Заботимся о сроках службы здания(сооружения). Для того, чтобы здание сооружение прослужило как можно дольше, необходимом вовремя его обследовать, для выявления рисков внепланового уменьшения сроков службы и планирования предупредительного ремонта. Это плановое техническое обследование зданий, которое проводится в нормативные промежутки времени (5, 10 лет и т.д. в зависимости от класса и типа зданий, а также, сроков их эксплуатации). 

Проводим перепланировку, реконструируем, модернизируем объект. Ситуация нередкая. Пристройки, надстройки, достройки, устройство подвалов, дополнительных проходов, изменение конфигурации помещений внутри здания, устройство новых ворот и дверей и иные аналогичные мероприятия требуют технического обследования. Любые изменения нагрузок на здание требуют экспертизы на предмет их соответствия строительным нормам и правилам.

Видимые ухудшения качества здания, в том числе в случае аварий (пожаров, землетрясений, иных стихийных бедствий, аварий, механического воздействия извне и т.д.). При обнаружении трещин, просадок, смещений конструкций, деформаций необходимо немедленно произвести строительную экспертизу на предмет причин их возникновения, методов устранения или купирования. Это необходимо как для сохранности Вашего имущества, так и для того, чтобы Вы не были привлечены к ответственности за бездействие или халатность, в случае если кто-то пострадает в результате обрушений или аварий.

Проведение капитального ремонта. При его планировании важно понимать весь перечень мероприятий по капитальному ремонту, который должен соответствовать дефектам здания, которые выявляются в ходе технического обследования.

Снос и демонтаж здания или сооружения. Для того, чтобы сносить или демонтировать здание, Вам необходим будет проект, он в особенности актуален для сложных архитектурных комплексов из нескольких сочленённых объектов. Для разработки проекта необходимо будет провести техническое обследование.

Техническое обследование новых и строящихся зданий и сооружений

Документальное обоснование (узаконивание) самовольной постройки. Если уже в ходе строительства производится оформление правоустанавливающих документов, обязательно нужно будет провести техническое обследование незавершенки, чтобы подтвердить, что строящийся объект соответствует строительным нормам и правилам.

Проверка качества выполненных строительных работ и соответствия здания строительным нормам и правилам. Это строительная экспертиза в ходе которой составляют дефектные ведомости, чтобы определить отклонения от норм и проектной документации при строительстве.

Возобновление строительства после паузы, если объект не консервировался. Тут всё просто: в случае, если строительство объекта приостанавливалось на длительный срок, но мероприятий по консервации объекта не проводилось, то в ходе паузы незавершённый строительством объект, находясь в агрессивной в разной степени среде, мог получить повреждения или изменения. В ходе экспертизы выявляются все дефекты, определяется готовность объекта для дальнейшего строительства, выявляется необходимость проведения дополнительных мероприятий и внесения изменений в проектно-сметную документацию.

Судебные споры

Судебные споры не являются самостоятельной причиной, по которой необходимо проводить строительную экспертизу в виде технического обследования зданий. Вместе с тем, о них необходимо поговорить отдельно.

Судебные споры по поводу зданий и сооружений могут быть самыми разными: например, о качестве и (или) полноте выполненных строительных работ, наличии обоснованной экономии Подрядчика, о приемлемых методах строительства и допустимости применённых конструкций и материалов, о принудительном сносе и т.д.

Если разрешение спора потребует наличия специальных познаний, единственным способом получения легитимных доказательств по делу, будет назначение строительной экспертизы. В этом случае, каждая из сторон представит кандидатуры эксперта, одна из которых будет утверждена судом, либо суд может утвердить кандидатуру по своему выбору.

Для выбора экспертной организации, и его утверждения судом в качестве эксперта, нужна подготовка и обоснование. В частности, если Вы хотите, чтобы суд утвердил Вами представленную кандидатуру экспертной организации, позаботьтесь о подготовке с её стороны наиболее полного комплекта документов, подтверждающих наличие разрешений, квалификацию и компетенцию сотрудников, наличие опыта и наиболее выгодное сторонам спора коммерческое предложение.

Основные этапы работ по техническому обследованию. Оформление итогов.

Все этапы работы предписаны нормативной документацией, в частности ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Условно, все работы по техническому обследованию делятся на три основных этапа (процедуры):

1) Подготовка. Подготовка, это одновременно и формирование внутреннего технического задания на обследование и сам этап обследования. Тут эксперты изучают проектно-сметную документацию, аварийные документы и всю иную техническую документацию, чтобы прогнозировать возможные риски и спланировать ход работ и их глубину.

2) Визуальное обследование. Производится визуальный осмотр здания, проверяется наличие трещин, просадок, порчи материалов (например, плесень и гниение на стропильных конструкциях). На основе визуального обследования принимается решение о необходимости инструментального обследования.

3) Инструментальное обследование. Обычно, инструментальное обследование проводится в случае, если на первых двух этапах выявлены повреждения, либо имеются обоснованные сомнения в рисках возникновения повреждений. В ходе инструментального обследования производятся оборудования неразрушающего контроля и измерения. Измеряются показатели прочности, физические объёмы и т.д.

По итогам технического обследования здания эксперты выдают Заказчику отчёт с расчётами и заключение установленной формы.

Нормативные сроки проведения планового и внепланового технического обследования.

Новые здания и сооружения. Техническое обследование новых зданий проводится не позднее 2 лет с момента ввода здания в эксплуатацию

Общие нормы о периодичности технического обследования. При обычных условиях эксплуатации зданий, их техническое обследование должно производится не реже 1 раза в 10 лет.

При эксплуатации в неблагоприятных факторах. Если здания эксплуатируются в условиях повышенной влажности, в сейсмоопасных зонах, а также в иных неблагоприятных средах и факторах, они должны проходить техническое обследование не реже 1 раза в 5 лет.

Внеплановое ТО зданий производится: По окончании сроков эксплуатации, при обнаружении разрушений, после пожаров, землетрясений, наводнений, селевых сходов, снежных лавин, иных стихийных бедствий, при техническим перевооружении, реконструкции, модернизации, по мотивированному предписанию госорганов.

Собственник вправе в любое время провести внеплановое техническое обследование здания, например, в рамках предпродажной подготовки.

Выбор экспертной организации

Нет никаких специальных правил выбора экспертной организации.

Уточняйте наличии необходимых разрешений на соответствующие работы, время работы на рынке, наличие компетентных специалистов.

Уточняйте прочность положения экспертной организации на рынке, анализируйте отзывы Заказчиков, помните, что хорошие отзывы в 90 % случаев пишут сами Исполнители.

Внимательно анализируйте наличие и исход судебных споров, в том числе споров, вытекающих из трудовых отношений.